GAYRIMENKUL PROJELERİNDE TEMİNAT İSTENEN DURUMLAR VE KURUMLAR

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NA VERİLMESİ GEREKEN TEMİNATLAR / 6306 SAYILI KANUN’UN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ – 13.12.2024

MADDE 13 – (Değişik:RG-21/5/2024-32552)

(9) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek uygulamalarda aşağıda belirtilen şartlarda teminat verilmesi mecburidir:

a) Riskli alanlarda ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise Başkanlığa, mevcut imar planı veya teklif imar planına göre hesap edilecek yapı inşaat alanı üzerinden:

• yapı inşaat alanı 50 bin m2’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar,

• yapı inşaat alanı 50 bin m2’den büyük olan alanlarda ise:

·        ilk 50 bin m2 için yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u,

·        50 bin-75 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 8’i,

·        75 bin-100 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı,

·        100 bin m2’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi mecburidir.

Geçici Teminat: Belirtilen şekilde hesaplanan teminatın yarısı riskli alan teklifi ile birlikte geçici teminat olarak verilir. Riskli alan teklifinin Cumhurbaşkanınca onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanmaması durumunda geçici teminat ilgilisine iade edilir.

Kesin Teminat: Riskli alan teklifinin onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması durumunda ise, geçici teminatın iadesi ile yukarıda belirtilen şekilde hesaplanan tutarda kesin teminat verilmesi zorunludur.

Ek Teminat: Alanda planlama çalışmaları neticesinde gerçek yapı inşaat alanının belirlenmesinin akabinde daha evvel verilen teminat eksik ise ilgilisi tarafında ek teminat verilir ve söz konusu teminat fazla ise Başkanlık tarafından fazla olan miktar ilgilisine iade edilir.

b) Rezerv yapı alanlarında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce:

• yapı inşaat alanı 50 bin m2’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar,

• yapı inşaat alanı 50 bin m2’den büyük olan alanlarda ise:

·        ilk 50 bin m2 için yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u,

·        50 bin-75 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 8’i,

·        75 bin-100 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı,

·        100 bin m2’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi mecburidir.

Rezerv yapı alanında aynı yapı müteahhidi tarafından birden fazla yapı ruhsatı alınarak uygulama yürütülmesi halinde alınacak teminat hesabı, tüm yapı ruhsatlarının aynı tarihte düzenlenmesi şartı ile toplam yapı inşaat alanı üzerinden yapılır.

c) Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) % 6’sı kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) % 6’sı kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.

ç) Teminat olarak 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda belirtilen değerler kabul edilir. Verilen teminat, teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle değiştirilebilir. Teminat mektuplarının süresi, işin bitiş tarihi dikkate alınmak suretiyle Başkanlık veya İdare tarafından belirlenir.

d) Teminatların, Başkanlıkta/İdarede muhasebe birimine verilmesi/yatırılması zorunludur.

e) Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin/belgelerinin alınmasından sonra teminat, ilgilisine iade edilir.

f) Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmaması durumunda, teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine aktarılır. Projenin veya yapım işinin tamamlanmasından sonra teminattan artan tutar olması durumunda artan kısım teminatı veren ilgiliye iade edilir.

g) Teminat ile ilgili olarak bu fıkrada düzenlenmeyen hususlarda 4734 sayılı Kanunun teminat ile ilgili hükümlerine uyulur.

ğ) Kapsamı, koşuları ve uygulama esasları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada öngörülen teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz.

2. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARINDA KONUT ALICISINA VERİLMESİ GEREKEN TEMİNATLAR / GÜMRÜK VE TİCARET BAKANLIĞI / 6502 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN – 7/11/2013

MADDE 42- Ön Ödemeli Konut Satışı Teminat

1) Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARI HAKKINDA YÖNETMELİK – 27/11/2014 TARİHLİ RESMÎ GAZETE                                                                                                             

MADDE 12 – Teminata İlişkin Esaslar

1) Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:  

a. Banka teminat mektubu

b. Hakediş sistemi

c. Bağlı kredi ile teminat

2) Bu teminatlar dışında, alıcıların tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem de Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.

MADDE 13 – Bina tamamlama sigortası 

1) Bina tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığı tarafından belirlenir.

2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

MADDE 14 – Banka teminat mektubu                                                                            

1) Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin 10uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur.                                                                        

2) Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler, kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.

MADDE 15 – Hakediş sistemi                                                                                          

1) Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.                                                                            

2) Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.                                                  

3) Satıcı, 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır.

4)Banka, hakedişlerin kontrolünün sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık firmalarından da hizmet alabilir.

MADDE 16 – Bağlı kredi ile teminat                                                                           

Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.

3. KAMU KURULUŞLARINA VERİLEBİLECEK TEMİNATLAR

a. Hazine ve Maliye Bakanlığı / Kamu İhale Kanunu No. 4734 – 4/1/2002

Madde 34- Teminat olarak kabul edilecek değerler

a) Tedavüldeki Türk Parası.

b) (Değişik: 28/11/2017-7061/66 md.) Teminat mektupları. Bankalar tarafından verilen teminat mektupları ile Türkiye’de yerleşik sigorta şirketleri tarafından kefalet sigortası kapsamında düzenlenen kefalet senetlerini ifade eder.

c) Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri ve bu senetler yerine düzenlenen belgeler.

İlgili mevzuatına göre Türkiye’de faaliyette bulunmasına izin verilen yabancı bankaların düzenleyecekleri teminat mektupları ile Türkiye dışında faaliyette bulunan banka veya benzeri kredi kuruluşlarının kontrgarantisi üzerine Türkiye’de faaliyette bulunan bankaların veya özel finans kurumlarının düzenleyecekleri teminat mektupları da teminat olarak kabul edilir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı / Devlet İhale Kanunu No.2886 – 8/9/1983

Madde 26 – Geçici veya kesin teminat olarak kabul edilecek değerler: 

a) Tedavüldeki Türk Parası

b)  Bankalar ve özel finans kurumlarının verecekleri süresiz teminat mektupları (Değişik: 17/9/2004 – 5234/9 md.)

c)  Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet iç borçlanma senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler (Nominal bedele faiz dahil edilerek ihraç edilmiş ise bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır) (Değişik: 17/9/2004 – 5234/9 md.) 

Bu Kanun kapsamında teminat olarak kabul edilecek geçici, kesin ve avans teminat mektuplarının kapsam ve şeklini tespite Maliye Bakanlığı yetkilidir. Kanun ve diğer mevzuata aykırı olarak düzenlenmiş banka teminat mektupları kabul edilmez. Üzerinde suç unsuru tespit edilen teminat mektupları gerekli kovuşturma yapılması için Maliye Bakanlığına intikal ettirilir. (Ek fıkra: 17/9/2004 – 5234/9 md.)