GAYRIMENKUL PROJELERİNDE TEMİNAT SORUNLARI VE ÇÖZÜMLERİ
- sufi
- 30 Ağu
- 3 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 7 Eyl
Gayrimenkul projelerinde kabul edilebilir teminatlardaki sorunlar ve çözüm önerisi.
A. Kabul Edilebilir Teminatlar ve Sorunlar:
Türk Parası :
*Satıcı likit imkanlarını teminat olarak kullanırsa inşaatı yapacak kaynağı kalmaz.
Devlet İç Borçlanma Senetleri:
*Genelde satıcılar sermaye şirketi olmadıklarından nakitlerini bu tip enstrümanlara bağlamak istemezler, nakit imkanlarını teminat olarak kullanmayı tercih etmezler.
Banka Teminat Mektubu:
*Satıcı, proje üretebilmek için banka kredi limitlerini gayri nakdî (teminat mektubu) olarak değil nakit olarak kullanmayı tercih eder.
*Satıcı, büyük projelerde bankaların istediği güvenceleri temin etmekte zorlanır. Satıcıya ait olmayan proje arsası teminat olarak gösterilemediğinde, ancak projedeki haklarını bankaya devrederek limit sağlayabilir.
*Üçüncü şahısların satıcının banka kredileri ve teminatları üzerine ihtiyati tedbir koydurma ve bunun sonucunda mahkemelik olunması riski var.
*Proje tamamlanmadığında banka alıcıya sadece teminat mektubunda yazılı olan anaparayı öder, faizler ve gecikme zararları ödenmez.
*Bankalar, binanın tamamlanması garantisini vermez.
Kefalet Sigortasına Bağlı Kefalet Senedi:
*Kefalet sigortası, banka teminat mektubu gibi gayrikabili rücu bir ürün olmadığından rekabet şansı en baştan zayıftı. Genel şartlara göre, poliçe hamili kefalet sözleşmesini herhangi bir zamanda, sigortacı ise bir ay önceden yazılı bildirimde bulunarak veya poliçe sahibinin mali durumunda zayıflık tespit ederse derhal feshedebilir. Poliçe iptal edildiğinde, poliçeye bağlı olarak verilmiş olan senetlerin hukuki dayanağı muallaktır.
*Türkiye'de kefalet mevzuatı 2014’ten beri bulunmasına rağmen reasürans desteği sağlanamadığından uygulama çok zayıf kalmıştır. Reasürörler genel şartlardaki hatalı maddelerin düzeltilmesini ve sigorta şirketlerinden riske en az %15-20 oranında katılmalarını talep etmekte, sigorta şirketleri ise düşük özsermayeleri nedeniyle riske katılamamaktadır.
*Kefalet sigortası genel şartlarına göre, kefalet senetleri bankalara proje finansmanı teminatı olarak da verilebilir. Oysa tüm dünyadaki hukuka göre sigorta/reasürans şirketleri kredilere kefalet veremez, sadece sözleşmeden doğan yükümlülüklere garanti verebilirler. Bankaların rezerv düzenlemelerinde ise kefalet senetlerinin teminat olarak kabulüne dair bir hüküm bulunmamaktadır.
Hakediş Sistemi
*Bankalar kredilerinden bağımsız olarak hakediş hesabı yönetimi yapmak istemezler.
*Banka, denetim hizmetini dıştan alacağından ödeme yapmakta gecikebilir.
*Hakediş hesabı üzerine üçüncü şahıslar tarafından tedbir koydurulabilir.
*Banka tarafından satıcıya ödenen kısımda bankanın sorumluluğu olmadığından, alıcının ödenmiş kısmı geri alabilmek için mahkemeye gitmesi gerekir.
*Hakediş sisteminde binanın tamamlanması garantisi yoktur.
Bağlı Kredi ile Teminat
*Banka kredisi ile alınan konutta, alıcının öz kaynağıyla ödediği kısım için satıcının başka seçenekte bir teminat verme zorunluğu var. Satıcı bunu banka garantörlüğü ile çözümlerse, banka satıcıdan ek güvence ister ya da projedeki haklarını teminat olarak alır.
*Banka, garantörlük limiti için satıcının projedeki haklarını teminat olarak alırsa, alıcının tapu işlemlerinde sorun yaşanabilir.
*Banka, garantörlük limitini alıcıya tüketici kredisi olarak kullandırırsa, projenin tamamlanmaması durumunda mahkemelik olmak kaçınılmazdır.
*Satıcı başka teminat bulamaz ve alıcının öz kaynaklarıyla ödediği kısım açıkta kalırsa dava açmak zorunda kalabilir.
*Garantörlük limiti üzerine üçüncü şahıslar tedbir koydurabilir.
*Bağlı kredi ve banka garantörlüğünde sadece kredi ödemesinden feragat edilir, binanın tamamlanması garantisi verilmez.
NOT: Bankalar kredi verdikleri gayrimenkul projelerinin bütünü için tamamlama garantisi talep etseler bitmeyen projelerde bağlı krediden kaynaklanan yükümlülüklerini devredip kredi limitlerini artırabilirler.
Bina Tamamlama Sigortası
*Satıcıların çoğunluğu, sigorta/reasürans şirketlerinin teminat vermek için talep ettiği bağımsız denetimleri yaptırmıyor, muhasebelerinde projelerin mali kayıtlarını UFRS’e göre ayrıştırmıyor, her bir projeyi diğer projelerin risklerinden koruyacak yapısal önlemleri almıyor.
*İpotek önceliğini bankalar kullandığından sigorta şirketleri ikinci derece ipoteğe razı olmak istemiyor. *Genel şartlara göre, sadece satıcının kendi finansmanıyla sattığı kısım sigorta kapsamına giriyor. Satıcı finansmanıyla satış genelde banka limiti olmayan, istihbaratına ulaşılamayan, riskli görünen alıcılara yapıldığından ve üstelik de bu satışlar tüm projeye göre küçük bir oranda gerçekleştiğinden reasürörler bu ürüne kapasite sunmuyor, sigorta şirketleri de bu riski tek başlarına üstlenemiyor.
NOT: Sadece satıcı finansmanıyla satılan kısım değil, projenin tamamı sigorta kapsamına alınarak hacim yaratılmalı, sigorta şirketleri üzerlerinde kısmi risk tutarak geniş reasürans kapasiteleri temin etmeli, ürün çalışır ve fonksiyonel hale getirilmelidir.
B. ÇÖZÜM:
Tamamlama Garantisi
Sufibond tarafından tüm yönleriyle çalışmaları yürütülen “Tamamlama Garantisi” gayrimenkul projelerinin teminat ihtiyacına kesin ve net bir çözüm olacaktır.
Tamamlama garantisi ile projedeki tüm hak ve menfaat sahipleri güvence altına alınır, hem de projenin tümden tamamlanması garanti edilir.
Ürüne garantör olabilecek nitelikteki güçlü reasürörler ve uluslararası finansal kurumlar, kefalet işleminin belgesi olarak düzenlenecek nihai evrakı bankanın veya sigorta şirketinin düzenleyebilmesi imkanını sunabilmektedir.
Yorumlar