BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI GENEL ŞARTLARI VE UYGULANMASI ÜZERİNE TESPİTLER

SUFI ekibinin 13 Haziran 2024 tarihinde yenilenen Bina Tamamlama Sigortası (BTS) genel şartları ve 10 Temmuz 2025 tarihli BTS bilgilendirme rehberi üzerindeki tespitleri maddeleriyle birlikte aşağıdadır:

Bilgi:

BTS'de sigortalı olarak tanımlanan taraf konut satıcısıdır. BTS sadece 3 koşulu sigorta eder:

a. Sigortalının (konut satıcısının) iflas etmesi,

b. Gerçek kişi sigortalının ölümü durumunda mirasçılarının mirası reddetmesi,

c. Projede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi,

BTS: Konutun bağlı kredi ile alınması hâlinde, kredi veren veya konut finansmanı kuruluşu tarafından sağlanan kredi tutarı, sigorta teminatı dışındadır. BTS, sadece konut satıcısının kendi finansmanıyla yaptığı / sattığı kısmı teminat altına alır.

SUFI: Genel şartlar projenin tamamını kapsama almıyor, sadece satıcının kendi finansmanıyla sattığı kısma teminat veriyor.

Satıcı finansmanıyla satış genelde banka limiti olmayan, istihbaratına ulaşılamayan, finansal durumu net tespit edilemeyen yani riskli görünen alıcılara yapıldığından ve üstelik de bu satışlar tüm projeye göre küçük bir oranda gerçekleştiğinden ürün bu haliyle hacim yaratma potansiyeli olmayan riskli ürün olarak değerlendiriliyor. Bu nedenle reasürörler bu ürüne kapasite sunmuyor, özsermaye yetersizliği nedeniyle sigorta şirketleri de bu riski tek başlarına üstlenemiyor.                                                               

BTS: Aksine sözleşme yoksa sigorta primi peşin ve nakden ödenir. 

SUFI: Kime satış yapılacağını, kimin teminat lehtarı olacağını ve satıştan ne kadar tahsilat yapacağını bilmeden satıcıya prim ödeme ve muacceliyet yükümlülüğü getiriyor, tamamlama teminatının mantığına aykırı.  

BTS: Sigorta priminin taksitle ödenmesinin kararlaştırıldığı hâllerde, aksine sözleşme yoksa riziko gerçekleşince, ödenecek tazminata ilişkin primlerin tümü muaccel olur. 

SUFI: Tamamlama ve kefalet sigortalarında, klasik risk sigortalarındaki gibi muacceliyet olamaz. İnşaat durmuşsa, alınamayacak tahsilatlar için prim ödeme mükellefiyeti kurulamaz, sebepsiz zenginleşmeye girer. 

BTS: Sigortacı, idareden onaylı proje kapsamında satışa başlanmadan önce poliçe düzenler ve projenin ön ödemeli satış yoluyla satılacak kısmı için poliçede azami bir teminat limiti tahsis eder. 

SUFI: Satıcı finansmanıyla ne kadar satılacağı belli olmayacağından bağlayıcı poliçe limiti belirlemek doğru olmaz.

BTS: Sigortacı, konut satışına başlandıktan sonra, her bir tüketici için konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler.

SUFI: Konut satış bedelinin tamamı tahsil edilmeden tamamı için teminat verilmiş olacak. Bu sigorta, tüketicinin ödediği paraları koruma alma amacıyla çıkarılmıştı, şimdi ise henüz ödemediği paraları da koruma altına alıyor. Teminat mantığına aykırı. 

BTS: Müstakil teminat senetlerinde yer alan teminatlar toplamı, sigortalıya tahsis edilen azami teminat limitini aşamaz.

SUFI: Satıcı finansmanıyla kaç kişiye satış yapılacağı baştan bilinemeyeceğinden azami limit belirlemek doğru olmaz.

BTS: Sigortacı, sözleşme süresi içinde, rizikonun gerçekleşme veya mevcut durumun ağırlaşması ihtimalini ya da sözleşmede riziko ağırlaşması olarak kabul edilebilecek olayların varlığını öğrendiği takdirde, öğrenme tarihinden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi feshedebilir, prim farkı veya düzenlenmiş ya da düzenlenmesi talep edilen müstakil teminat senetlerinden doğan ödeme yükümlülüğü tutarına kadar ek güvence isteyebilir. Prim farkının veya ek güvence talebinin 10 gün içinde kabul edilmemesi hâlinde sözleşme feshedilmiş sayılır.

SUFI: Sigortacıya istediği zaman poliçeyi feshetme yetkisi veriyor. Proje / konut finansmanı yapacak hiçbir fon ya da şirket bunu kabul etmez.

Poliçe iptal edildiğinde verilmiş olan teminat bir tür borç senedine dönüşüyor.  Mahkemelik olmak kaçınılmaz.

SEDDK 10.7.2025 TARİHLİ BTS BİLGİLENDİRME REHBERİ ÜZERİNE TESPİTLER

Rehber: Arsa sahipleri / Tüketiciler teminat senedini kimden ve nasıl talep edebilir? 

Arsa sahipleri için: …. sigortacı, her bir arsa sahibi adına inşaat yapımına ilişkin sözleşmesine konu bağımsız bölümün bedeli (yapım maliyeti üzerinden hesaplanan, arsa sahibi tarafından banka kanalıyla yapılan ödemeler dâhil) üzerinden derhâl müstakil teminat senedi düzenler.... 

Tüketiciler için: …. sigortacı, her bir tüketici için konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler....

SUFI: Arsa sahibine yapım maliyeti üzerinden BTS senedi düzenlenmesi doğrudur.

Tüketiciye ise konut satış bedelinin tamamı tahsil edilmeden tamamı için teminat verilmesi yanlıştır. Zaman içinde yapılacak, yapılıp yapılamayacağı belli olmayan ödemelere önden teminat verilemez. Tüketicinin ödediği paraları koruma amacıyla çıkarılmış olan BTS'nin henüz ödenmemiş ve ödenip ödenmeyeceği de bilinmeyen paraları da koruma altına almaya çalışması teminat mantığına aykırı.

Rehber: BTS sözleşmesinin sona ermesinin Arsa Sahipleri / Tüketiciler için anlamı nedir? 

Arsa sahipleri için:  BTS sözleşmesi sona erse dahi sigortacının sona erme tarihinden önce düzenlemiş olduğu teminat senetlerinden doğan sorumluluğu devam eder…. arsa sahipleri tazminat talebinde bulunabilir.

Tüketiciler için: BTS sözleşmesi sona erse dahi sigortacının sona erme tarihinden önce düzenlemiş olduğu teminat senetlerinden doğan sorumluluğu devam eder… tüketiciler tazminat talebinde bulunabilir.

SUFI: BTS sözleşmesi sona erdiğinde arsa sahibine maliyet üzerinden, tüketiciye konut satış bedeli üzerinden düzenlenen senetlerdeki geri ödeme miktarları nasıl tespit edilecektir? BTS sadece bankadan yapılan ödemeleri kapsadığından, arazi sahibi ödeme yapmakla mükellef değilse senet alacağı nasıl hesaplanacaktır? 

Rehber: İnşaat yapım sözleşmesinin sona ermesinin arsa sahipleri için / Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin sona ermesinin tüketiciler için anlamı nedir?

Arsa sahipleri için: Böyle bir durumda BTS’nin dayanağı olan inşaat yapım sözleşmesi sona ermiş olacağından sigortacının sorumluluğu son bulur… teminat senetlerinin sağladığı koruma ise sona erer.

Tüketiciler için: Böyle bir durumda BTS’nin dayanağı olan ön ödemeli konut satış sözleşmesi sona ermiş olacağından sigortacının sorumluluğu son bulur… teminat senetlerinin sağladığı koruma ise sona erer.

SUFI:  İnşaat Yapım Sözleşmesi, satıcının işi yapamaması nedeniyle geçersiz hale geldiğinde arsa sahiplerine ait BTS senetlerinin hükmü ne olacaktır? Tüketiciler için sadece cayma durumu belirtilmiş. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, satıcının işi yapamaması nedeniyle geçersiz hale geldiğinde BTS senetlerinin hükmü ne olacaktır?

BTS poliçesi işi devir alan satıcıya otomatik olarak devredilemez. Davalık olmak kaçınılmaz.

BTS Genel Şartları için: BTS-Genel-Şartlar.pdf