EMANET (ESCROW) HESAP ÜZERİNDEN TEMİNAT KULLANIMI

1. İnşaat Emanet Hesabı (Escrow) Nedir, Teminat İçin Kullanımı

İnşaat emanet hesabı, bir inşaat projesinde fonların tarafsız bir üçüncü tarafça yönetildiği bir finansal düzenlemedir. Temel işlevi, mal sahibini, kredi vereni, garantörü, kefili ve müteahhidi korumaktır. İnşaat emanet hesabı, tüm tarafların korunması için ödemeleri doğrulanmış aşamalara bağlayarak güvenli bir finansal süreç oluşturur. Garantörler ve kefiller proje teminatını da emanet hesapta tutmayı tercih eder.

2. İnşaat Emanet (Escrow) Sözleşmesi

Emanet sürecinin tamamı, hesabın işleyişini düzenleyen İnşaat Emanet Sözleşmesi adı verilen, yasal olarak bağlayıcı bir belgeyle yönetilir. Bu belge, mal sahibi, yüklenici ve emanetçi tarafından imzalanan, tutulacak para miktarına, paranın nasıl ve ne zaman serbest bırakılacağına, mülkiyetin resmi olarak ne zaman ve nasıl el değiştireceğine dair kuralları ayrıntılı olarak açıklayan bağlayıcı bir sözleşmedir ve işe başlamadan önce tamamlanmalıdır. Garantör veya kefil de bu sözleşmeye imza atar. Emanetçinin (escrow agent) yetkisi bu sözleşmenin metniyle sınırlıdır.

Emanet sözleşmesinde ayrıca İş Programı, Denetim Gereksinimleri ve Uyuşmazlık Çözüm süreci de bulunur.

3. Emanet Hesabı Açma, Gerekli Bilgi ve Belgeler

İlk adım, tarafsız bir üçüncü taraf emanetçi seçmektir. Bu bir banka, sigorta şirketi veya bağımsız bir uzman emanet şirketi olabilir. Kredi veren, garantör, mal sahibi ve yüklenici tarafından birlikte bir emanetçi seçilir. Emanetçinin sorumluluğu, varlıkları korumak ve taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak yönetilmelerini sağlamaktır. Emanet yükümlülüğü, emanetçinin sadakat ve iyi niyetle hareket etmesini gerektirir ve bir tarafı diğerine tercih etmesini veya kendi çıkarları doğrultusunda hareket etmesini engeller.

Emanetçinin aşağıdaki belgelere ihtiyacı olacaktır:

·        İşin kapsamını, zaman çizelgelerini ve toplam maliyeti gösteren, imzalanmış bir inşaat sözleşmesi,

·        Ayrıntılı proje planları ve bütçe kalemleri,

·        Yüklenicinin gerekli ruhsatlarına ve genel sorumluluk sigortalarına dair belge,

·        Proje finanse ediliyorsa, kredi verenden alınan tüm kredi belgeleri,

·        Tüm alt yüklenicileri ve tedarikçileri listeleyen Yeminli Genel Yüklenici Beyanı,

·        Vergi formları,

Son adım, emanet hesabın resmen etkinleştirildiği ilk fonun yatırılmasıdır. Hesap aktif hale geldikten sonra, ödemelerin serbest bırakılması için döngüsel süreç başlar.

4. Emanet Hesap Nasıl Çalışır?

Yüklenici, genellikle alt yüklenicilerden alınan faturalar ve haciz feragatnameleriyle birlikte, tamamlanan işi ve ödeme için talep edilen tutarı ayrıntılı olarak açıklayan resmi bir "çekme talebi"ni emanetçiye iletir. Emanetçi sözleşmede belirtilen doğrulama sürecini başlatır, onaylanan fonları yükleniciye ve listelenen alt yüklenicilere dağıtır.

Bu talep, inceleme, onay ve ödeme döngüsü, proje tamamlanana kadar her aşama için tekrarlanır ve proje tamamlandığında mülk tapusunun temiz kalmasını sağlamak için nihai haciz feragatnameleri toplanır.

5. Emanet Hesabındaki Para Kime Aittir?

Emanetteki paranın mülkiyeti mutlak değildir. Emanet hesabı, tarafsız bir üçüncü tarafın bir işlem sırasında diğer iki taraf adına geçici olarak para tuttuğu bir finansal düzenlemedir. Bu düzenleme, gayrimenkul gibi karmaşık satın alımlarda, tüm yükümlülükler yerine getirilene kadar paranın güvenli bir şekilde tutulmasını sağlamak için yaygındır. Para bu geçici hesaptayken, yasal mülkiyet askıya alınır.

6. Emanet Fonlarının Koşullu Mülkiyeti

Fonlar emanette tutulurken, doğrudan mülkiyet askıya alınır ve hem alıcı hem de satıcı için koşullu hale gelir. Taraflardan hiçbirinin para üzerinde sınırsız bir hakkı yoktur. Parayı yatıran kişi, para üzerinde "eşit mülkiyet" olarak bilinen, bir menfaat hakkı ve satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda parasının iadesini talep etme hakkını elinde tutar.

Satıcının ise fonlar üzerinde koşullu bir hakkı vardır. Parayı talep edebilmesi, açık bir tapu teslimi gibi belirli koşulların yerine getirilmesine bağlıdır. Satıcı, sözleşmedeki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğinde koşullu hakkı "yasal tapuya" veya fonları talep etme konusunda mutlak hakka dönüşür. Bu noktaya kadar yasal mülkiyet henüz devredilmemiştir.

7. Emanet Fonları Üzerindeki Anlaşmazlıkların Çözümü

Bir işlem başarısız olursa ve alıcı ile satıcı emanet fonların kime ait olduğu konusunda anlaşamazlarsa, emanetçinin taraf tutması yasal olarak yasaktır. Emanetçi, taraflar yazılı bir anlaşmaya varana veya bir mahkeme karar verene kadar parayı elinde tutmaya devam edecektir. Emanetçi, bir tarafın talebi üzerine fonları serbest bırakamaz.

Anlaşmazlığın uzadığı durumlarda, emanetçi "arabulucu" adı verilen yasal bir işlem başlatabilir. Bu işlemle, temsilci anlaşmazlık konusu fonları bir mahkemeye yatırır ve hak sahibini belirlemesini ister. Bu işlem, emanetçiyi yasal olarak daha fazla sorumluluktan kurtarır.

8. Fonların Nihai Serbest Bırakılması

Başarılı bir işlemin sonucu, emanetçinin emanet sözleşmesinde listelenen tüm koşulların yerine getirildiğini doğrulamasıyla ortaya çıkar. Tüm şartların karşılandığı doğrulandıktan sonra, temsilci nihai ödemeyi gerçekleştirir. Bu, koşullu mülkiyetin fiili mülkiyete dönüştüğü andır. Fonlar, kapanış beyanlarında ayrıntılı olarak açıklandığı gibi emanet hesabından satıcıya veya diğer belirlenmiş taraflara aktarılır.

9. Hukuki Çerçeve

• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Emanet sözleşmeleri özel bir kanunda düzenlenmediği için “isimsiz sözleşme” olarak TBK kapsamında geçerlidir.

• Tapu ve Medeni Kanun: Gayrimenkul mülkiyeti ancak tapu tescili ile kazanılır. Emanetçi mülkiyet devrini sağlamaz; sadece fonların güvenli şekilde saklanmasını düzenler.

• BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu): Bankalar emanet hesabı açabilir. Bu durumda hesaplar bankacılık mevzuatına tabidir ve denetim altındadır.

• SPK (Sermaye Piyasası Kurulu): Gayrimenkul yatırım fonları veya halka arz edilen projelerde emanet hesapları yatırımcı fonlarının korunması için kullanılabilir. SPK, fonların proje ilerlemesine göre serbest bırakılmasını şart koşabilir.

Sonuç:

Stratejik olarak bakıldığında, emanet sözleşmeleri gayrimenkul fonlamasında yatırımcı fonlarının korunması için en uygun araçtır. Yatırımcı, Türkiye’de gayrimenkul satın alırken veya projeye fon sağlarken parasını emanet hesabına yatırır. Tapu devri veya proje aşaması tamamlanmadan bu fon serbest bırakılmadığından yatırımcı için “çifte güvence” sağlar. Emanetçi tarafsız olduğundan yabancı yatırımcı, yerel taraflarla doğrudan risk almak yerine fonlarını güvenilir bir kurum aracılığıyla yönetir.